车位“只售不租”、物业“捆绑收费”、电动车停放充电、物业公共收益使用 潍坊有了明确管理办法

齐鲁网·闪电新闻2月17日讯 2月16日，潍坊市人大常委会召开新闻发布会，介绍了《潍坊市物业管理条例》的起草、审查、审议修改情况、主要内容及贯彻实施意见，并现场回答了记者提问。

《潍坊市物业管理条例》分为总则、配套设施与前期物业、业主及业主组织、物业服务、物业的使用和维护、法律责任、附则七章，共七十九条。注重解决物业管理组织力不强、职责不清、业主自治组织作用发挥差、停车管理尤其是电动车停车管理、车位（车库）的管理和使用、物业项目交接难、维修资金管理使用等方面的问题，为下步有效解决物业管理主要问题和矛盾提供了法律依据。

《潍坊市物业管理条例》自今年3月1日起正式施行。

如何快速读懂《潍坊市物业管理条例》，记者根据发布会相关信息整理部分有关知识问答。

新开发建设工程项目的物业服务用房有什么要求？

《条例》规定，新开发建设工程项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业管理需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一）独立且相对集中，方便服务业主；（二）属于地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；（三）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积的千分之三配置，且不得少于一百平方米；（四）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付使用；建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置临时物业服务用房。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

规划用于停放汽车的车位、车库的归属应当如何确定？

《条例》规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

对建设单位以“只售不租”为由拒绝出租车位、车库的有哪些限制性规定？

《条例》规定，物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。当事人未有约定，业主、物业使用人要求承租尚未出售、附赠的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

违反上述规定，对业主、物业使用人要求承租车位、车库，建设单位拒绝出租的，由市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令建设单位限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

物业服务区域内临时停车位使用人是否需要交纳车位场地使用费？

《条例》规定，临时停车位使用人应当交纳车位场地使用费。

物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，可以卖吗？

《条例》规定，物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，建设单位不得出售或变相出售、附赠。建设单位应当在人防工程停车位上作出人防车位、车库的明显标识。

为解决老旧小区停车难问题，如何增加停车位？

《条例》规定，旧住宅区中，经业主共同决定，可以通过拓宽道路、改造绿地或者公共场地、建设立体停车库（位）等方式增加停车位。新增停车位的设置应当符合消防等相关安全规范要求。依照法律法规规定需要办理审批手续的，应当经相关行政主管部门批准。

既有多层住宅可以加装电梯吗？

《条例》规定，既有多层住宅增设电梯应当遵循业主自愿、充分协商、政府指导、确保安全的原则，业主应当就增设电梯拟选用品牌、样式、资金筹集方案、维护保养以及对相关业主补偿方案等事项进行充分协商，所在单元业主依法按照共同决定事项要求组织实施。

对住宅小区配建电动车停放场所和充电设施有什么要求？

《条例》规定，新建或者改扩建住宅项目应当按照规划要求配套建设电动车停放场所和充电设施，既有住宅区应当结合老旧小区改造等，完善电动车停放场所和充电设施。具体办法由市人民政府制定。

前期物业服务人承接项目后应当公告哪些事项？

《条例》规定，应当自承接物业项目之日起三十日内，在物业服务区域内显著位置公告下列事项：（一）物业服务区域的范围以及附图；（二）公共活动场所、公共绿地的面积和位置；（三）车位、车库的数量和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积以及权属；（五）物业服务用房、业主委员会办公用房以及按照规划建设的居民委员会、社区服务中心、政务管理、幼儿园、养老服务等用房的面积、位置以及权属；（六）共用设施设备权属；（七）承接查验相关资料；（八）建设单位售后服务机构地址及电话；（九）其他应当公告的事项。

业主的权利有哪些？

《条例》规定，业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的选举权、被选举权、监督权、知情权、收益权等权利。业主应当按照法律法规以及临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等规定的程序行使业主权利，业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主的义务有哪些？

《条例》规定，业主应当履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；（二）遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）配合物业服务人实施物业管理；（五）按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；（六）按时足额支付物业费；（七）履行物业安全使用责任；（八）按照有关规定分类投放生活垃圾；（九）法律法规规定的其他义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，履行义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

如何组建业主大会筹备组？

《条例》规定，建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告县（市、区）住房和城乡建设主管部门以及街道办事处、镇人民政府。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表和街道办事处、镇人民政府、社区党组织、居民委员会、建设单位等委派的代表组成。筹备组人数应当为七人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的代表担任。筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会推荐产生，由街道办事处、镇人民政府确定。

哪些事项由业主共同决定？

《条例》规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员和候补成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）确定业主委员会成员津贴或者补助的标准，对业主委员会实施任期、离任经济责任审计；（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会不得决定上述事项；业主大会不得授权业主委员会决定以上事项，国家和省另有规定的除外。

物业服务人提供物业服务应当遵守哪些规定？

《条例》规定，物业服务人应当落实物业服务质量主体责任，按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范；（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；（四）定期向业主大会、业主委员会报告履行物业服务合同、维修资金使用、业主共有部分的经营与收益等情况；（五）遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定，制定物业服务区域应急管理预案，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展工作；（六）加强对物业服务区域安全巡查，发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告，依法履行安全保障义务；（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；（八）协助社区或者按照合同约定指导、监督业主和物业使用人依照规定进行生活垃圾分类投放；（九）对违反有关治安、规划、环保、消防等法律法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理；（十）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；（十一）配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业服务其他相关工作。

物业服务人应当公示哪些信息？

《条例》规定，物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：（一）营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话；（二）物业服务的等级标准、内容，收费的项目、标准，特约服务内容及收费标准等；（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、信用信息、联系方式、维保方案和应急处置方案等；（四）供电、供水、供热、供燃气、通信等专业经营单位的报修服务电话等；（五）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目总体收支情况、本年度物业服务项目收支预算；（六）上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况；（七）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；（八）其他应当公示的信息。物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。

物业服务合同终止的，原物业服务人拒不退出如何处理？

《条例》规定，原物业服务人以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒不退出物业服务区域，或者拒不移交有关资料或者财物的，业主委员会可以申请物业管理联席会议协调解决，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务区域发生失管状况时如何处理？

《条例》规定，物业服务区域发生失管状况时，街道办事处、镇人民政府应当组织召开物业联席会议，确定应急物业服务人，提供供电、供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、期限、费用等相关事项在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

物业服务如何收费？

《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

实行市场调节价的，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定服务价格，并根据服务标准和物价指数等因素动态调整。住房和城乡建设主管部门应当公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业费时参考。实行政府指导价的物业公共服务费、机动车停放费等，发展改革部门应当会同住房和城乡建设主管部门，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布；每三年进行一次评估，根据评估结果适时调整基准价。具体收费标准在物业服务合同中约定。

物业服务人是否可以“捆绑”收费？

《条例》规定，物业服务人不得采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供电、供水、供热、供燃气和限制车辆进出等方式催交物业费。

物业服务人发生“捆绑”收费的如何处理？

《条例》规定，物业服务人采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供电、供水、供热、供燃气和限制车辆进出等方式催交物业费的，由市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门或者其他相关部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款。

业主逾期不支付物业费的如何处理？

《条例》规定，业主应当根据物业服务合同约定及时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反物业服务合同约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

专业经营单位是否可以委托物业服务人代收费？

《条例》规定，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用，不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。专业经营单位委托物业服务人代收费用的，应当签订委托代收合同，物业服务人可以根据约定向专业经营单位收取报酬，但不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务区域内公共收益主要包括哪些？

《条例》规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域共用部位、共用设施设备进行经营的，其公共收益在扣除合理成本后归业主共有。下列收益属于公共收益：（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、设施发布广告的经营性收入；（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的出租费；（四）其他应当归业主共有的收入。建设单位、物业服务人利用共有部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账，其用途、使用办法由业主共同决定。

住宅共用部位包括哪些？

《条例》规定，住宅共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业服务区域共用设施设备包括哪些？

《条例》规定，共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控（门禁）设施、路灯、沟渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非经营性车场车库及充电设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业服务区域内禁止哪些行为？

《条例》规定，业主、物业使用人、物业服务人、建设单位应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业。物业服务区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构、主体结构，将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方，下挖建筑物内底层地面，擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为；(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；(三)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为；(四)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性、燃烧、助燃性物质或者传染病病原体等危险物质；(五)擅自拆改供水、排水、再生水、供燃气、供暖等管线；(六)从建筑物中抛掷物品；(七)任意弃置垃圾；(八)制造超标噪音，制造震动、异响等干扰他人正常工作、生活；(九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；(十)擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能，拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为；(十一)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；(十二)擅自改变物业规划用途；(十三)携犬出户不系犬绳、不随时清除宠物粪便等不文明行为；(十四)违反规定出租房屋；(十五)法律法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业服务区域内对电动车停放和充电有何要求？

《条例》规定，在物业服务区域内，物业服务人应当加强电动车停放管理，引导电动车使用人有序停放。未设置停放场所的，电动车停放不得妨碍其他车辆和行人通行。禁止电动车（电瓶）进楼入户（不含车库）停放或者充电，不得违规私拉电线、电缆为电动车等充电。

住宅专项维修资金的用途是什么？

《条例》规定，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

首期住宅专项维修资金如何交存？

《条例》规定，购买商品房的业主应当在办理商品房交付手续前，一次性足额交存首期专项维修资金。尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金。建设单位应当在商品房买卖合同中约定业主按照相关规定交存维修资金，并督促业主交存。

住宅专项维修资金如何进行管理？

《条例》规定，县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专项维修资金专户管理银行，控制专户管理银行数量。

业主大会成立前，维修资金由县（市、区）住房和城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受县（市、区）住房和城乡建设主管部门的管理和监督，在县（市、区）住房和城乡建设主管部门选定的银行设立维修资金专户。专项维修资金增值收益应当每年定期分配到业主房屋账户；县（市、区）住房和城乡建设主管部门、业主委员会应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

住宅专项维修资金余额不足的如何续交？

《条例》规定，专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，业主应当及时续交。专项维修资金续交方案和续交标准由业主共同决定。业主委员会、居民委员会负责组织续交。业主应当自收到续交通知之日起三十日内，将续交的专项维修资金存入专项维修资金专用账户。

业主逾期不续交住宅专项维修资金的如何处理？

《条例》规定，业主逾期不续交专项维修资金的，业主委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交；合理期限届满仍不续交的，可以在物业服务区域显著位置公示。

维修、更新和改造共用部位、共用设施设备的费用业主如何分摊？

《条例》规定，维修、更新和改造共用部位、共用设施设备，需要使用专项维修资金的，维修、更新和改造费用由相关业主按照约定分摊；没有约定或者约定不明确的，按照各自专有部分面积所占比例分摊。未建立专项维修资金或者专项维修资金专用账户余额不足的，维修、更新和改造费用由相关业主按照各自专有部分面积所占比例分摊。

闪电新闻记者 李涛  潍坊报道

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