昔日“车少人稀” 如今“人气第一”！从谷德茂看潍坊高新区如何让“朽木”变“金”

齐鲁网·闪电新闻5月6日讯 刚刚过去的五一小长假，对于潍坊高新区商圈新秀——谷德茂，可谓是人气爆棚，平均每天客流量高达4万余人次。这处昔日车少人稀略显颓势的家具卖场，成为时尚潮流打卡地，“朽木”成“金”，让我们一起来看看潍坊高新区是如何腾笼换鸟，实现凤凰涅槃。

红极一时到日渐落寞，家具市场亟待改变

2006年前后，制作家具和售卖家具的店铺在潍坊市区健康街两侧一字排开，“前店后厂”的制销模式信息灵、出活快，让清池家具声名远播，当地居民靠着这门“化木头为神奇”的生意日子越过越好。为了形成产业集聚效应，高新区决定将家具售卖店铺集中起来，华都家居“应运而生”。

2007年，新建成的华都家居博览中心，采用商铺“代运营返租”的模式，迅速完成招商，业主们收益颇丰。“刚开始，我们投资能到8%的收益，以一百平方米大小的摊位来看，一年收入能到一万八九千元。”一位最初盘下华都家居商铺的业主告诉记者。

随着生活水平的逐步提高，大量的家居需求让华都家居在当地一时风光无两。然而，当需求逐步从刚性需求转向改善性需求时，华都家居在市场竞争中的优势越来越不明显。而伴随着中百益家园的“脱颖而出”，华都家居残存的最后一点竞争力也逐渐消失殆尽。客流量不断减少，业主的租金也跟着逐年下降，最低的时候不到原来一半。业主们不止一次想过转手店铺，或者改变经营业态。想卖，没人愿意接手；想改造，仅凭几十个散户的力量，根本无法推动。创造了无数神奇的木头也逐渐变成一块块无人问津的“朽木”。

从健康街惠贤路上空俯瞰，方圆3公里内聚集了近60个中高端住宅小区和写字楼，潍柴、歌尔等企业就在周边，人群聚集，有非常高的消费需求，而这里商业却是个“真空”。在寸土寸金的高新区，新建一个商业场所并不是一件容易的事。而像华都家居这样的低效业态“顺理成章”地成为城市提升的“攻坚点”。城市发展如何更有效地满足市民需求？高新区在借鉴外地经验的基础上，决定实施“腾笼换鸟”——对旧业态进行改造。

政府牵头 精准定位 打造接地气的潮流聚集地

新旧动能转换不断加速，打造高品质城市和大力发展夜间经济的东风吹到高新区。在高新区的积极引导下，山东茂街商业运营管理有限公司接手对华都家居商城的改造工程。利用原华都家居的一部分，打造了一个1.5万平方米的花园式餐饮娱乐综合体——茂街。2019年5月25日一开业便引起轰动。据统计，茂街开业一年多来，单面积人流量达到六千到七千人，为城区东部最高，对周边区域的带动支撑作用十分明显。这直接带动了周边四角的商业，点燃了高新区东部的商业热情。

栽下梧桐树，引来金凤凰。此后，不断有服务业的投资商过来考察想落项目。这其中也包括实力雄厚的潍百集团。2019年，由潍百集团等三方公司成立潍坊谷德茂商业运营有限公司，开始进行开发运营。消防、供风、空调、水电等配套设施先后投资近1亿元，在原华都家居博览中心基础上重新改造升级。为保障商圈运营，高新区先后投入1.3亿元，对停车楼、商圈地面、前广场喷泉水系及周边绿化亮化设施进行了高标准规划建设，进一步完善了商业配套，提升周边居民消费环境，为潍坊东部发展注入新的商业活力。

谷德茂商场及步行街突出体验式消费。步行街在设计上充分考虑到了北方冬天因为天气寒冷户外夜经济受限的现实，划分了室内步行街和室外步行街两种——将原华都家具城大圆楼外面的东西巷子，分别打造成星瀚东巷、星瀚西巷室外步行街，东西巷之间两层高的旧楼长廊则打造成星瀚里室内步行街。

从“接地气”到“烟火气”，潍坊东部商业发展展活力

2021年4月18日，谷德茂正式开业，开业当天人山人海，一时间，所有餐饮店铺里面一桌难求。“业态的改变、环境的改善，让这里‘一夜之间’大变样。除了人流量急剧增多之外，我们的返租一下子涨到了华都顶峰时期的租金收益。”一位业主说。

据统计，谷德茂创造就业岗位3000余个，日均客流量4万人次，预计开业前五年实现纳税额1亿元以上。很难想象，从一个老旧家具商场到如今的大型商业综合体，在这里，正发生着巨变。

城市要有新发展，就要创新规划布局，这势必会牵涉到旧有建筑的利益群体，因此，政府的统筹协调与布局至关重要。从“接地气”的打造到“烟火气”现状，茂街的成功，用一句话来概括：政府有担当，企业有作为。

城市升级，时不我待。要想将城市中的旧业态转变为新业态，牵扯到的一个重要问题就是规划审批问题。在茂街的改造中，高新区在合法的前提下，对建筑物的规划审批进行了灵活处理，不仅提高了审批效率，而且让改造更具个性化、更有烟火气。

商业场所要想发展起来，一定要解决停车问题。茂街、谷德茂未来发展前景广阔，很大程度上取决于目前高新区做了停车场规划、公交路线调整等一系列城市配套。去年以来，借着全市夜间经济高速发展的东风，高新区对标一线城市，瞄准高端品质，重点打造了以谷德广场和谷德茂两大商圈为核心的19个夜间经济重点项目。

“谷德茂的开业，进一步完善了潍坊东部的商业配套，提升了周边居民的消费环境，全面展示了现代化城市商业气息。”潍坊高新区市场监管局综合科副科长高杰说，高新区学习借鉴了上海、深圳等一线城市的管理经验，全面实施商业场所“低出高进”“腾笼换鸟”，引导市场力量参与城市更新，高水平建设特色街区，进一步为潍坊东部的发展聚集了人气、打造了样板、叫响了“高新夜未央”品牌。

闪电新闻记者 李涛  潍坊高新融媒 刘通 尹婷婷 潍坊报道

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