城市抑制房价 应先让存量房流通起来

从去年底开始，楼市中发生了一些有意思的细微变化，一群刚刚创造了历史销售记录的开发商们，在把酒言欢之余又纷纷挥舞着支票找到二手房中介公司寻求合作，并宣称进入存量房市场。

很多人会感到奇怪，存量房不就是二手房吗？为什么这些财大气粗的新房开发商们不务正业，要来倒腾二手房呢？

事实上，存量房不仅仅是买卖二手房，而是包含了所有被购买或自建并取得所有权证书的房屋，既包括了个人或企业自持的房产也包括流通中的二手房。而北京早在2009年开始，就进入了存量房时代，存量房的年交易量开始全面超越新房。如今，随着新房不断高端化、豪宅化、土地价格高到连开发商也叫苦不迭。于是，一些房企开始将存量房市场视作下一个爆发点。

那么，存量房时代的来临，到底会对现在的楼市带来哪些冲击与变化呢？有中介人士就分析认为，存量房比重占绝对多数的背景下，更好更快地流通将有益于抑制房价上涨。

整体进入存量房时代

长期以来，新房占据着楼市交易的绝对主力，存量房交易无论是租还是售，整体的规模和利润都无法与新房相提并论。但如今，这样的情况却发生了明显的改变。

上周，链家研究院发布的《存量时代，流通为王》市场展望报告显示，2016年，“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元，是新房交易额的2倍以上，而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上，是新建住宅交易额的1.1倍。显然，存量房在楼市中所占的比重开始加大，尤其是在一线城市里，随着新房开发量的逐年下降，已经明显开始进入存量房时代。

另外，据报告测算，在存量资产端，二手房约180万亿元、商办物业50万亿元，待售住宅库存约3万亿元；在存量资产产生收益（即服务型收入，包括代理、渠道、媒体等）端，租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元，再加上城市更新等。

因此，链家研究院院长杨现领认为，存量房的黄金时代已经来临，预计未来三年至五年时间内，二手房全国整体交易额将高于新房。届时，交易和租赁市场将趋于平衡，购租并举的供应体验初见雏形，新房、二手房和租赁三个市场将协同发展。

房企与地产基金也开始涉足存量房

不仅是中介服务公司认为楼市将迎来存量房时代，许多更加财大气粗的新房开发商也正在积极寻求在存量房市场分一杯羹。

不久前，融创投资入股乐视网成了地产与IT界关注的焦点，但不应忽略的是，同样是在今年初，融创低调地完成了26亿元入股链家的投资，宣告进入房地产存量市场。对此，甚至有中金证券的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。

除了偏爱四处撒钱投资的融创，就连老牌的国企也开始加入存量房市场。1月16日，京投发展股份有限公司也发布补充公告表示，与链家成立合作平台公司，将目标盯准了目前持续增大的存量房市场，希望通过对房屋楼龄较久，品质、配套、物业等方面都无法满足人们需求的项目进行筛选收购，收购后对项目的户型布局、供热制冷、管线等进行改造翻新，更新改造完成后，通过出租、出售等方式实现收益。

再有就是一向以开发高端豪宅为主的闽系房企泰禾，也在去年12月底，宣布以11.83亿元购得北京东四环的辉盛庭国际公寓。这一动作也标志着泰禾首次进入存量房的收购、改造、开发领域。

业内人士分析，当前以北京为代表的一线城市住宅市场已经步入存量时代，也表 明企业已经注意到存量市场的价值。同时在地价高企背景下，此类方式也是房企多元化取得项目开发权的新尝试。

实际上，关注存量房市场的不只有二手房中介服务公司和新房开发商们，一些地产基金也在布局存量房市场。以高和翰同为例，已经投资了7家企业，主要为创新的运营商（包括长租公寓、文创产业园、商业地产运营、养老地产、旅居等）、交易平台、以及服务型企业等。其中包括集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”等。

对于在存量房租售市场的投资，高和瀚同基金CEO王倩表示，从总体趋势来讲，传统开发的高毛利、高周转、高杠杆的时期已经不在了，增量时代进入了存量时代，中国整体大的开发阶段已经完结。很多三四线城市，可能一个百万平方米的新房项目就已经消耗了整个城市未来几年所有的需求。但是即便发达如北京、上海，实际上城市中心还有很多核心物业，它的使用价值没有得到最好的展现。或者它的功能不是最佳，该做商业的地方做了办公，该做办公的地方做了住宅，或者传统开发建设相对做得质量比较低下，所以可能十几年的房子看起来已经非常老旧了。再就是运营能力比较缺乏，所以往往一街之隔的运营不好的写字楼或者公寓比运营好的租金要差50%甚至更多。

世联地产董事长陈劲松也表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场”。

租房比重或将越来越大

虽然有开发商进入，但并不意味着存量房市场的前景就是翻新出售，相反更多的还是靠拓展存量房用于出租。这也与北京政府一直在反复提的“租售并举”一致。

自如网CEO熊林就表示，五年前他刚刚跳槽到链家的时候，内部资料显示，北京平均买房的年纪，就是贷款申请人的年纪是29岁，但到了2016年已经变成了33点几岁，随着房价的增高，买房的平均年限增长了4年多，这意味着租房变成了更多人的需求。33岁甚至都已经结婚有了孩子，也是在租房，并且这个比例可能越来越大。

在存量房时代，对出租方式带来的改变，更多的是与互联网的结合。熊林解释道，客户在自如网上找房，库存真实的唯一检验理由就是每一间房子马上可以下单，马上可以支付，这间房子肯定就是你的了，而不用再打电话，先确认这个房子在不在。

另外，所有签约过程全部在网上完成，甚至引入了人脸识别系统，会马上和芝麻信用连一下，包括跟公安系统连一下。后续所有的交租金也可以在网上支付。熊林称，2016年自如85亿的租金收入，99%是通过网上收回来的。但管理全国收租金的后台人员只有不到十个人。后面租客租进去以后，所有的保洁、维修、投诉服务都可以在网上完成。这都将是存量房时代来临后，带给租房的新变化。

存量房良好流通有利于抑制房价

而存量房时代的带来，同样可能影响着目前的高房价。杨现领表示，存量房如果能快速地流通起来，很可能将抑制目前的高房价。

杨现领解释道，2016年虽然楼市销售业绩创下新高，但总体来看一线城市销售总额的增长主要来自于价格的增长。在这种“价涨量未增”情况下，意味着购房的真实需求并没有得到满足。

链家研究院就提出了一个指标叫百人流通率——即每年100人里有多少人买了房子或者换了房子。这个指标衡量了有多少人在去年买到了或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足的程度，且没有价格因素在里面。

杨现领表示，当一个城市的百人流通率在1%到2%的时候，意味着这个城市新房供应紧张，房价存在上涨压力；当一个城市的百人流通率在2%到3%的时候，相对来说比较平稳；如果一个城市3%到5%，这个城市的房价基本上存在一定的下行压力。

他举例道，成都市的新房和二手房交易量加在一起，一年大概是45万套，人口却只有北京的一半，所以在这种城市，二手房快速流通，新房又大量供应，房价就不会大幅上涨，因此，未来房价的出口并不是说要加大新房的供应，而是要让二手房流通速度更快。今年北京二手房交易量是26万套，如果交易量再上涨30%，能够达到35万套的交易量，就能更加有效地缓冲供给不足带来的矛盾。相比新房，存量房的流量是最高效的，因为不用增加新的土地供应、新的消耗，每一次流通都代表我们的状况得到了改善。有的人以小换大，有的人以旧换新，有的人以远换近，换本身就是一种改进，越交易越安全，房价压力越小，这是存量房时代应该达成的基本共识。

杨现领进一步分析，提高存量房流通率的方法主要有两种。第一，降低流通的成本，其中包括税费等；第二，提升中间交易的服务，包括产权信息各方面的围绕交易流程的服务。做到这两点，就能让存量房快速的流通加上比较低的套均价格，总体以相对比较低的成本让更多人在一个时间段满足新房和二手房住房的需求，对房价来说能够起到一定抑制作用。文/本报记者 李桁

[责任编辑：杨凡、韩琳琳]

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