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潍坊加强存量房买卖监管 面向社会征求监管意见

来源:齐鲁网

作者:李涛

2018-06-11 16:54:06

齐鲁网潍坊6月11日讯 11日,记者从潍坊市住房和城乡建设局获悉,为进一步加强房地产市场管理,规范存量房交易行为,保障交易资金安全,维护当事人合法权益,潍坊市住房和城乡建设局研究制定了《潍坊市存量房买卖监管办法》,为增强民主性,加大公众参与力度,现向社会公开征求意见。

公众可将意见发送到wf_fangguan@163.com,也可通过信函方式寄送至潍坊市住房和城乡建设局。地址:潍坊市高新区阳光大厦14楼,邮编:261061。反馈时间截止至2018年6月15日。

记者查阅《潍坊市存量房买卖监管办法》看到,存量房买卖监管包括存量房房源核验与出售委托、买卖合同网签备案和交易资金监管三项制度。

房屋权利人需出售存量房的,应持本人身份证明和房屋权属证书,向房屋所在地住建(房管)部门申请房源核验。申请人与房屋权利人不一致的,应提供授权委托证明等相关材料。

住建(房管)部门对房源核验申请应即时办结,出具房源核验证明。证明内容应包括所核验房屋是否存在司法查封、抵押或者法律、法规禁止买卖情形,证明上设防伪二维码。

各房地产经纪机构(以下简称“经纪机构”)代理出售的房源,必须经出卖人授权委托,签订经纪服务合同,审核出卖人身份信息、房源核验证明。对委托代理出售的,还应当核验委托证明等相关材料。

经纪机构不得发布未经出卖人书面委托、未经住建(房管)部门核验的房源信息,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息。

附:《潍坊市存量房买卖监管办法》

第一章  总 则

第一条 为进一步加强房地产市场管理,规范存量房交易行为,保障交易资金安全,维护当事人合法权益,根据《房地产经纪管理办法》(住建部第8号令)、《住房和城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理 促进行业健康发展的意见》(建房字〔2016〕168号)、《山东省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(鲁政办字〔2017〕59号)等有关法律法规和文件规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡本市范围内国有土地上存量房买卖均适用本办法。  

第三条 潍坊市住房和城乡建设局负责全市范围内存量房买卖的监督管理工作。

各县市住建(房管)部门负责本行政区域内存量房买卖的监督管理工作。各区(含市属开发区,下同)住建(房管)部门受市住房和城乡建设局委托,具体负责各自范围内存量房买卖监管工作的实施。

财政、国土、国税、地税、人民银行、银监、公积金中心等单位根据各自职责,配合做好存量房买卖监管相关工作。

第四条 本办法所称存量房是指已经依法登记、取得房屋所有权证书(不动产权证书)的国有土地上的房屋,不包括已办理房屋所有权首次登记的新建商品房。

第五条 存量房买卖监管包括存量房房源核验与出售委托、买卖合同网签备案和交易资金监管三项制度。

第六条 市、县市住建(房管)部门应建立健全存量房交易监管系统,并与不动产登记信息系统和银行业务系统、房产税务征缴系统和住房公积金管理系统相连接,实现相关数据信息共享。在系统对接前,各单位应及时将数据信息通过各种途径传递给其它部门,共同加强对存量房交易市场的监管。

第二章  房源核验与出售委托

第七条 房屋权利人需出售存量房的,应持本人身份证明和房屋权属证书,向房屋所在地住建(房管)部门申请房源核验。申请人与房屋权利人不一致的,应提供授权委托证明等相关材料。

第八条 住建(房管)部门对房源核验申请应即时办结,出具房源核验证明。证明内容应包括所核验房屋是否存在司法查封、抵押或者法律、法规禁止买卖情形,证明上设防伪二维码。

第九条 各房地产经纪机构(以下简称“经纪机构”)代理出售的房源,必须经出卖人授权委托,签订经纪服务合同,审核出卖人身份信息、房源核验证明。对委托代理出售的,还应当核验委托证明等相关材料。

出卖人可委托一家或者多家经纪机构出售房屋。

第十条 经纪机构接受委托后,应编制房屋状况说明书,标

明房源信息核验情况、经纪服务合同编号、房屋坐落、面积、挂牌价格、物业服务费、房屋图片及其它应当说明的重要事项,作为房源发布必要内容。

第十一条 经纪机构发布的房源信息应当真实、全面、准确,明确标识房源核验二维码,买受人通过扫描二维码,可查询该房屋权属状态;在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产经纪从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。

经纪机构不得发布未经出卖人书面委托、未经住建(房管)部门核验的房源信息,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息。  

第三章 买卖合同网签备案

第十二条 买卖双方达成交易意向后,自行成交的,可到住建(房管)部门指定的网签服务窗口或签约服务点签订合同;通过经纪机构成交的,由经纪机构通过住建(房管)部门的存量房交易监管系统填写打印合同,经买卖双方同意后,三方签字盖章确认。经纪机构需上传卖方持不动产证和身份证、买方持身份证、合同签字页图片。合同内容必须填写完整准确。

签约服务点是指住建(房管)部门指定的信誉良好、可提供免费签约服务的经纪机构。     第十三条 买受人需办理购房贷款的,各商业银行和住房公积金管理机构应将网签合同作为购房人贷款的审核依据,贷款额度以合同价款和房屋评估价中较低者作为计算基数。

第十四条 交易双方持身份证明、网签合同、存量房交易资金监管协议和收款凭证、贷款申报审批表到房屋所在地住建(房管)部门办理合同备案。符合规定的,住建(房管)部门应即时办结。委托他人办理的,应提供授权委托证明材料。符合备案要求的,住建(房管)部门予以备案,并将有关信息提交给税务、不动产、金融等部门和单位。

第十五条 合同网签后,经交易双方协商一致需解除合同的,由双方持以下材料向房屋所在地住建(房管)部门提出申请:

(一)撤销网签合同申请书;

(二)交易双方当事人身份证明;

(三)网签合同。

由经纪机构促成交易的,经纪机构应协助办理撤销手续。

第十六条 合同一方当事人或其他利害关系人要求撤消网签合同的,应提交法院或仲裁机关出具的法律文书。                     

第十七条 税务部门应将备案的网签合同作为收缴房屋交易双方税款的要件。

第十八条 已备案的经纪机构应持以下材料,向市、县市住建(房管)部门申请领取存量房交易监管系统密钥,成为系统注册用户:

(一)入网申请表;

(二)营业执照及备案证书复印件;

(三)网签人员身份证明及岗位证书复印件;

(四)授权委托书及受委托人身份证明;

(五)其他有关材料。

上述材料提交复印件的,应加盖机构公章,并提报原件进行核对。

第十九条 网签密钥有效期与经纪机构备案有效期相同。经纪机构应在申请机构备案延续时,同时申请网签密钥有效期延续。各经纪机构的网签密钥应由网签人员专门管理使用。

第二十条 经纪机构及网签人员等注册信息发生变化的,应自变更之日起7日内持变更申请表、授权委托书及经办人身份证明等相关材料,申请办理变更手续。

第二十一条 各经纪机构应按照住建(房管)部门要求,配备相应办公设施,满足网签合同工作需要。条件不具备的,暂不发放网签密钥。

第三章  交易资金监管

第二十二条 存量房交易资金监管是指住建(房管)部门在商业银行(以下简称“监管银行”)设立专用账户(以下简称“监管账户”),为存量房交易双方免费提供交易资金代收代付服务,实施监督管理。

存量房交易资金,是指存量房买受人按存量房买卖合同约定支付的全部购房款,不包括经纪机构的中介费用以及办理房屋交易登记所需的各项税费等。

第二十三条 存量房交易资金监管遵循“安全、高效、便民、

无偿”的原则,交存和支付均应通过监管账户进行。未经监管部门同意,任何单位和个人不得擅自划转。

第二十四条 监管银行应具备保障存量房交易资金监管安全、规范运行的金融管理业务能力,由住建(房管)部门择优选定信誉优、服务好、能够与住建(房管)部门的存量房交易资金监管系统直接进行数据推送的商业银行,签订存量房交易资金监管合作协议。

市区监管银行由市住建局统一确定,各区、开发区监管部门在监管银行开设监管账户,并将开户行、账户等信息报市住建局备案。各县市监管银行由县市住建(房管)部门结合本地情况自行确定。

第二十五条 各监管银行应在监管账户下按照房产买受人设立子账户,并按同期银行活期存款利率,计算购房款的利息,在存量房转移登记完成后,进行监管资金划拨时,将购房款相应利息同时转入卖方账户。

第二十六条 存量房交易资金监管额度,买受人需办理按揭贷款的,只监管首付款;买受人不需要办理购房贷款的,监管全部房款。

第二十七条 有下列情形之一的,可不纳入监管:

(一)房屋继承、受遗赠;

(二)直系亲属间赠与、相互交换房屋;

(三)房屋共有人之间转让份额的;

(四)直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的;

(五)因企业改制发生的房产转移;

(六)投资入股等无现金交易的;

(七)法院或仲裁机构生效的法律文书及拍卖所得房屋所有权的。

符合上述条件的,交易双方应签署自愿放弃资金监管声明,并自行承担一切法律责任。

第二十八条 存量房交易资金监管按以下程序办理:  

(一)签订协议。买卖双方通过住建(房管)部门存量房交易资金监管系统,签订《存量房交易资金监管协议》。

(二)缴存房款。买受人分别按以下情形,到监管银行网点缴存交易资金:

1、买受人需办理购房贷款的,应根据贷款审批表和资金监管协议,将首付款存入监管账户;买受人不需要办理购房贷款的,将全部购房款一次或分次存入监管账户。

2、按照买卖合同给定,出卖人需利用售房款偿还所售房屋原有贷款的,买受人应将偿还该房屋银行贷款后剩余的购房款全部存入监管账户。监管银行收到交易资金后,出具《存量房交易资金监管收款凭证》(以下简称“收款凭证”)。收款凭证应包括以下内容:存量房买卖合同编号、缴款人、监管银行、监管账户、缴存数额、缴存时间等。

(三)合同备案。交易双方持以下材料到房屋所在地住建(房管)部门办理合同备案:

1、身份证明;

2、网签合同;

3、存量房交易资金监管协议和收款凭证;

4、贷款申报审批表;

5、买受人出具的交易监管资金划拨授权委托书;

6、出卖人利用售房款偿还所售房屋贷款的,还应提供所售房屋的他项权利注销证明和贷款银行出具的还款证明。

住建(房管)部门对相关材料进行审核。符合规定的,应即时办结。不符合规定的,应书面告知需补正材料。

(四)划转资金。存量房转移登记完成后,出卖人持身份证明,到住建(房管)部门申请划转资金。符合规定的,住建(房管)部门即时出具资金划转通知单,内容包括存量房买卖合同编号、收款人姓名、开户行、账号等,各监管银行亦应即时办结。

第二十九条 存量房转移登记完成前,发生下列情形之一,可向住建(房管)部门申请解除资金监管:                              

(一)交易双方经协商终止交易的,由交易双方共同提出解除申请;

(二)不动产登记机构不予登记的,由买受人持不予登记证明,单方提出解除申请;

(三)因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书致使交易终止的,由买受人持有效法律文书,单方提出解除申请。

第三十条 各县市区住建(房管)部门应在2个工作日内完成审查。符合规定条件的,出具存量房交易资金监管解除通知证明。

第三十一条 通过中介机构促成交易的,中介机构应协助买卖双方办理上述手续。

第三十二条 监管账户内的交易资金属交易当事人所有,独立于住建(房管)部门的固有财产及其管理的其他财产,也不属住建(房管)部门的负债,有关部门单位不得随意冻结扣划。对监管账户进行冻结扣划时,各县市区住建(房管)部门、监管银行有义务出示证据,以证明该账户资金的性质。             

第三十三条 买受人原则上应从监管银行申请按揭贷款,确需在非监管银行申请按揭贷款(含商业贷款和公积金贷款)的,贷款银行应将监管银行出具的存款凭证作为首付款依据。 第四章 监督检查   

第三十四条 各县市区住建(房管)部门应将交易资金监管银行、监管账户、已备案且取得网签秘钥的经纪机构名单等信息在其官网、房屋交易登记大厅显著位置进行公示,并设立公开举报电话,接受社会监督。

第三十五条 各县市区住建(房管)部门应当会同人民银行、银监部门,定期对监管银行的交易资金监管情况进行监督检查,确保交易资金安全。    

第三十六条 各金融服务机构、经纪机构不得私自设立托管账户对存量房交易资金进行监管,违者将依据相关规定给予处罚。

第三十七条 各监管银行未按约定或者违反规定划转存量房交易资金以及造成资金损失的,应当先行赔付,并承担相应责任。不能及时有效改正的,可暂停其受理新的监管业务。

第三十八条 各贷款银行未将监管银行出具的存款凭证作为首付款依据和未将贷款划入监管账户的,由住建(房管)部门提请人民银行、银监部门按照有关规定进行处理。

第三十九条 各经纪机构及其从业人员在存量房买卖经纪业务中发生违法违规行为的,由相关部门按照有关规定进行处理。

第四十条 各级住建(房管)、财政、国土、国税、地税、人民银行、银监、公积金中心和相关金融服务机构工作人员应当努力提高工作效率和服务质量。如在相关工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 本办法自2018年8月1日起施行,有效期至2023年7月31日。原《潍坊市存量房交易资金监管办法》(潍建发〔2015〕6号)同时废止。

 

 

闪电新闻记者 李涛 潍坊报道

[责任编辑:杨凡、杨本敬、李涛]

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